信息内容

　　对于融资渠道狭窄的房地产商来说，世界上最最痛苦的是什么?好地有的是，钱却没了。

　　2010年房地产私募基金新募10只，其中披露金额的有8只，披露金额的基金募集总额为18.59亿美元。从募集数量上看，比2009年上涨近4倍。

　　随着资本市场门槛抬高、银行信贷政策收紧、信托融资成本过大，原本自有资金就捉襟见肘的房地产商，日子越来越难挨。

　　但上帝在关上一扇门的同时，也会打开另一扇窗。数据显示，2010年房地产私募基金新募10只，其中披露金额的有8只，披露金额的基金募集总额为18.59亿美元。从募集数量上看，比2009年上涨近4倍。

　　作为新兴的融资渠道，房地产私募基金如今正扮演着为房地产商“输血”的角色。业内人士预测，房地产私募基金不仅能帮房地产商渡过难关，将来还有望缓解住房供需矛盾，进而抑制城市房价过快上涨。

　　“缺钱”催生融资新渠道

　　“目前房地产企业的融资难度加大，而房地产私募基金作为一种新型的融资渠道，可以吸纳较多的民间资本。因此，二者走到一起是很自然的事。”清科研究中心分析师徐卫卿表示。

　　据已披露的上市公司2010年报显示，房地产企业整体上经营现金流严重缩水。对于房地产企业来说，现金流就是救命血，无论买地还是建项目、扩大经营规模，都需要庞大的资金支持。如今，在“真差钱”的大环境下，熟悉地产运营的业内人士纷纷开始设立房产私募基金，一部分房地产企业也开始尝试和外资机构合作设立房地产私募基金。

　　相关业内人士预计，私募房地产基金在2011年会进入高速发展期，资本市场将涌现越来越多不同类型和规模的房地产私募股权基金。

　　炒房团变身“私募”

　　炒房团长久以来是房价高涨的助推力量之一。在房产调控的影响下，房企的资金链普遍吃紧，而信贷、信托融资都已受到限制。各地产在寻求缓解资金压力的同时，除了外资私募大举进军中国房地产以外，一些活跃在各地的炒房客也成了进军房地产私募的一支生力军。

　　“不能指望银行，必须寻找一种新的资金合作方式。”在北京的一个参与温州私人房产投资的谢先生坦言。自从限购令出台后，大多数像他一样的炒房客都不能以个人名义买房。

　　“房企缺钱，有钱的炒房客以较高的利率把资金借给房企，进而掌握后者的工商资信、债务债权、经营成本等财务资料，在此基础上进而收购开发商的股权，达到彻底控制房地产公司的目的。”谢先生向新金融记者说道。

　　数据显示，仅2011年2月，全国以个人名义购买的土地就达到41宗，金额超过16.15亿元。接受调查的大部分人士认为，投资者把钱投向房地产开发领域，对整个行业来说并不是件坏事，反倒有可能会加快房地产行业的变革。

　　相关分析人士认为，对购房者来说，炒房团变身“私募”最大的好处不仅仅是炒房客不会再和他们争夺房源，还在于大量房地产私募基金崛起后，以往由于开发商资金不足而造成的供应量偏紧的局面有望就此打破。只要土地能像现在一样大量供应，那么这些土地就有望迅速变成楼盘，进而改变市场的供需结构。

　　外资私募“输血”逾千亿

　　除了炒房客变身私募以外，“开发商与基金合作的愿望也非常强烈，”万通地产的相关负责人表示。相关研究分析表明，在房地产调控几近掐断开发商融资渠道的大环境下，私募股权房地产投资基金从去年开始异军突起。

　　清科研究中心数据显示，2010年私募房地产基金披露金额的基金募集总额为18.59亿美元。其中，外资私募股权房地产投资基金去年涌入规模超1000亿元。

　　值得我们注意的是，外资私募房地产基金再度大举进军房地产市场，纷纷抢滩国内楼市的时候，更多关注的是风险相对较低的二三线城市的房地产市场。通过将资金分解到国内各省市外商直投项目的额度内，或者通过大规模的房地产并购以寻求新的赢利点。而这类外资多数以有限合伙人的身份出现，并投资于一二线城市的商业地产项目。

　　而外资私募房地产与国内地产实行股权并购、建立基金合伙化运作方式，是外资进入国内地产项目的主要特点。”珠江地产相关负责人表示，“当外资私募大规模参与国内房地产市场投资时，将导致国内房地产市场外资的FDI(外国直接投资)大幅增长。”

　　据商务部公开信息表明，2010年，全国非金融领域实际使用外资金额1057.40亿美元，同比增长17.4%;其中房地产成为吸金大户，去年吸收外资占比为22.7%，规模超过1000亿元，增幅超过40%。而包括主权基金在内的各路外资，进入国内地产业呈加速趋势，FDI中有近四分之一进入了房地产领域。

　　在众多求钱若渴的开发商面前，房地产投资基金似乎成了一个“天使”。那么，作为目前炙热的融资渠道，房地产私募基金真的是天使吗?

　　答案是否定的。相关研究分析人士认为，房地产私募投资基金与其他市场化运作的公司一样，同样以追求利润为目标。虽然其参与的行业特点决定了其“风险偏好型”的运作模式，但作为经验丰富的投资者和基金管理层，他们同样也设置了诸多手段来限制开发商的行为，防范风险。